十四五规划的40万套保租房，对于上海楼市会有哪些影响呢？

会严重冲击市场吗？

如果冲击市场，对于拥有多套房子的人群来说，怎么做比较好呢？

那么，今天就花点时间，给大家梳理一下上海保障住房体系。

深度挖掘一下，上海40万套保租房的来龙去脉。

1

保租房这个概念，是2021年由国务院正式提出的。

主要目的是：

解决大城市新市民、青年人的住房难题。

提出之后，全国各大城市都在积极响应。

23年各大城市的完成情况都很不错。

在保租房出来之前，我相信你一定也知道这些名词：

廉租房、公租房、经适房（共有产权房）。

不禁让人疑惑，这几类房子的区别在哪？

这里简单解释一下。

这几类房子的主要区别是：不同房子解决的难题不同。

廉租房主要解决本地贫困居民的住房问题，2000年上海就开始供应了。

公租房主要解决普通沪漂的住房问题，本地户口或者居住证即可申请，最长租赁时间不超过六年。

共有产权房主要针对本市户口或居住证120分的，解决普通市民的居住问题，剥离投资属性。（真正房住不炒的房子）

从23年7月份上海发布的一份报告可以看出，上海的住房保障体系还真是庞大。

几类保障性质的房源总数已经超过110万了。

从数据占比，我们也能看到保租房的发展迅猛。

仅仅才有2年多的建设量已经超过廉租房和共有产权房的总和。

截止到目前，上海已经供应了26.7万套（间）。

2

既然是新生事物，发展速度还很快，

那么，这短短2年多时间，保租房发展到底如何呢？

从我的观察来看，上海保租房发展还算是不错的。

我甚至发现了保租房的不少优点，

1、品质还不错。

保租房是时代的新产物。

新建设的项目也多是国企兜底，所以中间有不少品牌开发商。

保租房项目，早已经不是过去落后、缺乏配套设施的形象了，品质和配套都是紧跟新时代的。

比如，上海地产集团打造的后滩片区璟滨公寓、璟耀公寓保租房项目。不仅休闲娱乐设施齐备，连车位也足足配备了2000个。

2、选址也不差。

从官方数据看，保租房项目全上海各区都有。其中中心城区约占61%，外环外约占39%。

项目选址在轨交站点周边供地的接近50%。

80%的地块辐射覆盖各类高校及科研院所、科创园区、产业集聚区、商业商务集聚区等租住需求集中区域。

3、租金也有一定优势。

保租房的最大特点是稳定，政府做房东，租金稳定，每年涨幅不会超过5%。

4、出租率不低。

从上海房管局的官方数据来看：

“目前全市投运的保租房出租率平均达到74%。

其中，运营超过6个月的平均87%，部分社区出租率超过90%；3到6个月的平均63%；小于3个月的平均44%。”

保租房的市场接受度也还是不错的。

比如，闵行的莘社区，入住率就超过了90%，目前已经出租1900多套，有2700人入住。

5、出租门槛也更低了。

保租房企业和个人都可以申请的。

个人申请门槛不高，只有两个条件：一个是上海名下无房，二个是有一份合法工作。

这也意味着不仅白领可以申请，像清洁工、外卖员等合法就业人员都是可以申请的。

这样看，保租房真的比公租房要香很多。

3

大力建设保租房，背后真正的用意是：留住多层次人群。

在官方的定义中:

保租房是为了解决来沪新市民、青年人阶段性住房困难。

上海给出的应对方案是三个一：一张床、一间房、一套房。

一张床，主要是为了留住城市建设群体。

这里面的标杆项目是，城市建设者之家。

目前上海已筹措床位1.1万张，各区都有分布。

建设者之家，充分考虑了一线建设者的需求。

床位月租金控制在在500至1000元，上下班通勤时间尽量控制在30分钟以内。

我看了一下徐汇的项目，做的确实挺暖心的。

共享阅读空间、培训基地、党群服务中心、社区食堂、便利店等配套设施也是一应俱全。

下面再说说，一间房和一套房。

这类房源，不少都是在产业园区。

针对的重点人群，是上海想留下来的精英人群。

实话说，保租房在不少板块里面，并不便宜。

比如，有的项目48平一室，基本都在6300-7500之间。

对于普通白领并不是太友好。

实际上，偏贵的项目目标人群一开始就是高薪人群。

所以你看，

保租房和以前的公租房的用意有很大的不同。

保租房是在用多层次的供应来满足来沪不同群体的需求同时，

也反向筛选人才群体。

那些城市建设者，体现的是上海的温度，

那些精英高薪者，体现的是上海未来的高度。

4

我们再回到上海市场。回到一开始的问题：

40万套的保租房供应，到底对于上海市场冲击有多大？

我想说两点。

第一点，从短期看确实是有冲击，特别要警惕市场供求关系的变化。

根据未来几年房源供应的测算，未来保租房的供应量和上海新房的总供应量是持平的。

24和25年的保租房供应完成，肯定会冲击房源附近的租金回报率。

如果是手上有多套房源的房东，是时候考虑一下持有的收益是否划算。

趁保租房还没有大规模冲击的时候，能出手则出手。

腾出房票，做一些资产优化，是可行的。

第二点，从长期看，无需担心冲击，长远看利好上海的一些潜力板块。

保租房项目的是留人，特别是留住那些有实力的年轻人。

让这些暂时买不起好房子的年轻人，

可以在积累人生财富的时候，提前适应上海的生活。

在上海居住体验好了，他们自然会喜欢上这个城市，慢慢才会想要在这个城市扎根。

一个区域居住习惯了。有实力了，购买保租房附近的品质房是很丝滑的操作。

所以，我说有品质保租房的板块，无需太多担心。

比如华泾、世博、张江，产业聚集区。

不过，也要提醒的是：

不少保租房的品质并不差，习惯了品质居住的年轻人，

能不能看上这些高租金保租房附近的房源，那真的是个问号？

如果保租房附近的房源，品质一般，肯定会错失这些年轻精英。

所以选择这些潜力板块的品质房源，一定要把年轻人未来的喜好考虑考虑进去。

不然，未来品质都赶不上保租房的房子，你肯定卖不出好价钱。

最后，我想说的是，保租房更多是解决不同人群的短期居住作用。

完成人才引进-保租房-商品房的闭环动作，长远看是在增加上海楼市的购买力。

从2020年的七普数据来看，上海有31%的人是租房人口（除去4%的公租房人群），60%的人还是买房人。

所以你觉得，这40万套（间）的房子冲击了上海市场吗？

我们评论区聊聊。